Steuerbefreiung im Erbfall für ein Familienheim im Fall der Renovierung

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.05.2019 – II R 37/16 – folgende Fallgestaltung zu entscheiden:

Der Kläger und sein Bruder wurden Miterbe nach dem 2014 verstorbenen Vater. Zum Nachlass des Vaters gehört ein vom Vater bis zu seinem Ableben vollständig genutztes Zweifamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 120 qm. Gemäß dem Testament des Vaters mit der vorverstorbenen Ehefrau, sollte der Kläger Alleineigentümer des Hauses werden. Mit notariell beurkundetem Vermächtniserfüllungsvertrag vom Februar 2015 hoben der Kläger und sein Bruder die Erbengemeinschaft an dem Grundbesitz dergestalt auf, dass der Kläger das Alleineigentum am streitgegenständlichen Grundstück erhielt. Die Eintragung des Klägers im Grundbuch erfolgt wegen betreuungsgerichtlicher Genehmigung für den Bruder erst am 02.09.2015.

Der Kläger holte anschließend Angebote von Handwerkern für die Renovierung des Hauses ab April 2016 ein. Die Bauarbeiten begannen dann im Juni 2016.

Finanzamt setzte Erbschaftsteuer für Familienheim fest

Das Finanzamt setzte Erbschaftsteuer für das Anwesen des Vaters i.H.v. € 77.835,00 fest. Hiergegen legte der Kläger Einspruch ein mit der Begründung, dass die Steuerbefreiung nach § 13 I Nr. 4 c des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) für den Erwerb der Immobilie gelten solle. Der Kläger gab dabei an, das Haus zu renovieren und zunächst als Zweitwohnsitz bzw. nach Beendigung seines Arbeitsverhältnisses als Hauptwohnsitz selbst nutzen zu wollen.

Das beklagte Finanzamt wies den Einspruch zurück. Der Kläger erhob Revision zum Bundesfinanzhof.

Der Bundesfinanzhof wies die Klage des Klägers als unbegründet zurück. Eine Steuerbefreiung des Familienheims nach § 13 I Nr. 4c ErbStG lag nicht vor.

Gesetzliche Voraussetzungen für Steuerbefreiung für Familienheim im Erbfall

Nach dem Bundesfinanzhof liegt die Steuerfreiheit nach § 13 I Nr. 4 c S. 1 ErbStG u.a. beim Erwerb von Todes wegen des Eigentums an einem im Inland belegenen bebauten Grundstück vor, soweit der Erblasser darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hatte, die beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (Familienheim) und soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 qm nicht übersteigt.

Selbstnutzung des Erben ist zwingende Voraussetzung

Die Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt vor, wenn der Erbe die Absicht hat, die Wohnung selbst zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen und diese Absicht auch tatsächlich umsetzt. Die Absicht des Erwerbers zur Selbstnutzung der Wohnung lässt sich als innere Tatsache nur anhand äußerer Umstände feststellen. Weiter muss im Familienheim der Mittelpunkt des Lebensinteresses des Erwerbers vorliegen.

Unverzügliche Wohnungsnutzung innerhalb von sechs Monaten ist ebenso zwingende Voraussetzung

Unverzüglich bedeutet hier, dass der Erbe das Familienheim ohne schuldhaftes Zögern zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt hat. Unverzüglichkeit liegt laut Bundesfinanzhof nur vor, wenn sie innerhalb einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Prüfungs- und Überlegungszeit vorgenommen wird. Der Erwerber hat hierfür eine angemessene Zeit. Angemessen ist dabei regelmäßig ein Zeitraum von 6 Monaten nach dem Erbfall. Hat der Erwerber nach der ihm zuzubilligenden Bedenkzeit den Entschluss zum Einzug gefasst, benötigt er weitere Zeit für eine evtl. Renovierung bzw. Gestaltung der Wohnung für eigene Wohnzwecke sowie für die notwendige Durchführung des Umzugs. Unter Berücksichtigung dieser gesamten Umstände erscheint ein Zeitraum von bis zu 6 Monaten nach dem Erbfall als erforderlich (BFH-Urteil in BFHE 250, 207; Bundessteuerblatt II 2016, 225 Rz. 25).

Anzuerkennende Selbstnutzung nach sechs Monaten bedarf nachvollziehbarer Gründe

Zieht der Erbe innerhalb von sechs Monaten in das Familienheim ein, sind alle Voraussetzungen für die Steuerbefreiung des § 13 I Nr. 4 c S. 1 ErbStG erfüllt, so der Bundesfinanzhof.  Wird die Selbstnutzung der Wohnung erst nach Ablauf von 6 Monaten aufgenommen, kann ebenfalls eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen. Allerdings muss der Erwerber in diesem Fall darlegen und glaubhaftmachen, zu welchem Zeitpunkt er die Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat, aus welchem Grund ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat.

Solche Gründe können zum Beispiel laut Bundesfinanzhof vorliegen, wenn sich der Einzug wegen einer Erbauseinandersetzung zwischen Miterben oder wegen der Klärung von Fragen zum Erbanfall und zu den begünstigten Erwerbern über den 6-Monats-Zeitraum hinaus um einige weitere Monate verzögert. Umstände im Einflussbereich des begünstigten Erwerbers, die nach Ablauf des 6-Monats-Zeitraums zu einer längeren Verzögerung des Einzugs führen (wie z.B. eine Renovierung der Wohnung), sind nur unter besonderen Voraussetzungen nicht dem Erwerber anzulasten. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn sich die Renovierung deshalb länger hinzieht, weil ab Beginn der Renovierungsarbeiten ein gravierender Mangel der Wohnung entdeckt wird, der unbedingt zu beseitigen ist. Je größer der zeitliche Abstand zwischen dem Erbfall und dem tatsächlichen Einzug des Erwerbers in die Wohnung, um so höhere Anforderungen sind an die Darlegungspflicht zu stellen.

Bundesfinanzhof sieht im Streitfall keine Unverzüglichkeit

Im vorliegenden Streitfall liegt keine unverzügliche Selbstnutzung zu eigenen Wohnungszwecken vor. Dabei ist der Vermächtniserfüllungsvertrag und dessen zeitlicher Ablauf ohne Belang. Genauso wie die Eintragung des Klägers im Grundbuch.

Der Kläger hat jedoch nach Eintragung im Grundbuch im September 2015 nicht unverzüglich das Haus zu eigenen Wohnzwecken bestimmt. Erst im April 2016, mehr als 2 Jahre nach dem Todesfall und mehr als 6 Monate nach Eintragung im Grundbuch, hat der Kläger Angebote von Handwerkern eingeholt und damit überhaupt erst die Renovierung begonnen. Die Arbeiten selbst am Haus haben erst im Juni 2016 begonnen. Der Kläger hat nicht dargelegt und glaubhaft gemacht, dass er diese Verzögerung nicht zu vertreten hat.

Expertentipp von Fachanwalt für Erbrecht Thomas Maulbetsch

Der Bundesfinanzhof hat erstmals ausgeurteilt, dass dem Erwerber der Wohnung eine 6-Monats-Frist zusteht, innerhalb welcher er überlegen kann, ob er seinen Lebensmittelpunkt in das Familienheim verlegt und dass er nach dieser Frist sofort auch die entsprechenden Handlungen beginnend vornehmen muss.

Der Bundesfinanzhof hat uns weiter Richtlinien an die Hand gegeben, die bei einem verzögerten Einzug in das Familienwohnheim zu beachten sind. Hier ist penibelst genau zu dokumentieren, warum der Erbe die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Diese Voraussetzungen der Erbschaftsteuerbefreiung liegen allerdings nicht vor, wenn das Familienwohnheim erst abgerissen werden muss, Finanzgericht München, Urteil vom 22.10.2014 – 4 K 84/13.