In vielen notariellen Schenkungsverträgen über Immobilien behalten sich die Eltern als Übergeber in dem Übergabevertrag ein sog. Wohnungsrecht im übergebenen Anwesen vor, damit sie bis zu ihrem Lebensende mietfrei in ihrer ehemaligen Wohnung leben können. Werden die Übergeber jedoch innerhalb von 10 Jahren bedürftig, so haben sie die Möglichkeit, den geschenkten Gegenstand zurück zu verlangen. Verzichten sie hierbei während dieser 10-Jahres-Frist auf ihr Wohnungsrecht, so hatte der Bundesgerichtshof zum zweiten Mal zu entscheiden, ob das Kind oder die Kinder als Übernehmer bei Eintritt der Bedürftigkeit des Schenkers durch den Wegfall dieser dinglichen Belastung Wertersatz leisten müssen und wenn ja, in welcher Höhe.
Der BGH hat mit Urteil vom 17.04.2018 – X ZR 65/17 – diese Fallgestaltung zu entscheiden. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Ein klagender Landkreis hat aus übergeleitetem Recht den Ersatz des Wertes einer Schenkung wegen Verarmung der Schenkerin gegenüber dem Kind der Erblasserin geltend gemacht. Die Erblasserin und ihr Mann schenkten 1995 das Eigentum an ihrem Hausgrundstück an die Beklagte. Dabei behielten sich die Eltern ein lebenslanges Wohnungsrecht vor. Im Jahre 2003 verzichteten die Eltern auf das Wohnungsrecht und bewilligten die Löschung des Rechtes. Danach vermietete die Beklagte die Wohnung an die Mutter gegen eine Miete in Höhe von 340,00 €. Im Jahre 2010 verstarb der Vater. Seit August 2012 lebt die Mutter bis zu ihrem Tod am 30.03.2015 in einem Pflegeheim. Die zuvor von der Erblasserin bewohnte Wohnung stand zunächst leer, anschließend vermietete die Beklagte ab September 2013 gegen eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 360,00 € diese Wohnung.
Der Kläger, der jetzt einen Rückforderungsanspruch der Erblasserin gegenüber der Beklagten auf sich übergeleitet hatte, hat die Beklagte auf die entsprechende Mietzinszahlungshöhe seit August 2012 verklagt.
Der BGH entschied, dass nach dem Verzicht des Wohnungsrechts die Bereicherung bei der Beklagten noch vorhanden war und sie die gezogenen Nutzungen herauszugeben hat. Dies waren demnach die Mietzinszahlungen. Weiter hat sie durch den Verzicht auf das Wohnungsrecht die hierdurch eintretende Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstücks auszugleichen, da sich hierdurch der Grundstückswert erhöht hat.
Der Umfang und der Wert der Bereicherung sind auf den Zeitpunkt der Entstehung des Herausgabeanspruchs zu bemessen, demnach August 2012. Die Beklagte kann sich auf den Wegfall der Bereicherung bis zu diesem Zeitpunkt gem. § 818 III BGB uneingeschränkt berufen. Neu ist jetzt, dass für die Bereicherung auch die Vermögensmehrungen zu berücksichtigen sind, die sich aus Nutzungen vor diesem Zeitpunkt, mithin vom Vollzug der Schenkung an im Jahre 2003, ergeben haben. Zu diesem Zeitpunkt hatten die Eltern auf das Wohnungsrecht verzichtet und die Klägerin hatte Mieteinnahmen. Lt. BGH haften demnach auch diese Mieteinnahmen, soweit diese noch im Vermögen der Beklagten vorhanden sind, für die Ansprüche der Kläger aus übergeleitetem Recht.
Beim vorliegenden Fall des Verzichts auf ein Wohnungsrecht nach der Übergabe ist demnach mit der neuen Rechtsprechung des BGH bei Übergabeverträgen zu beachten, dass mit dem späteren eigenständigen Verzicht auf das Wohnungsrecht abermals die 10-Jahres-Frist auf Rückforderungsmöglichkeit nach § 528 BGB beginnt. Demnach haften die übernehmenden Kinder für später gezogene Nutzungen, im vorliegenden Fall der vereinnahmte Mietzins bzw. die mögliche Nutzung der frei werdenden Räume, gegenüber dem Sozialträger jetzt bei der Bedürftigkeit des Verzichtenden. Weiter haftet jetzt zusätzlich die Werterhöhung des Hauses durch den Wegfall des Wohnungsrechts. Dies ist bei allen Übergabeverträgen und späteren eigenständigen Verzichten seitens der Übergeber jetzt zu beachten. Dies gilt selbstverständlich auch für den Verzicht auf einen Nießbrauch.
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